Blog

Un bien se vend lorsqu’il correspond au prix du marché.
Ce n’est donc ni le propriétaire, ni l’agent immobilier qui « fixe » le montant, mais bien la loi de l’offre et de la demande.

En l’absence d’une offre (ferme et irrévocable), le niveau de prix reste incertain et est donc susceptible d’être adapté à tout moment.

Dans un monde imaginaire / ? idéal ?, toutes les maisons seraient semblables, et comme pour une voiture, un argus déterminerait sa juste valeur.

Il n’en est rien ici.
C’est pourquoi, afin de disposer d’une valeur « de marché »,  nous évaluons le bien en le mettant en parallèle avec d’autres biens comparables, quoiqu’évidemment jamais identiques, vendus dans un passé proche.

Voici deux méthodes simples souvent utilisées pour une évaluation approximative :

Consultez le prix d’habitations vendues en même temps que la vôtre et qui peuvent être comparables en termes de localisation, taille de terrain, surface habitable, nombre de chambres, prestations…

Pour vendre rapidement votre bien, vous devez réussir à créer une annonce qui capte l’attention de l’internaute en quelques secondes, le pousse à cliquer sur l’annonce et lui donne envie de vous contacter pour convenir d’un rendez-vous. Voici nos trois conseils pour créer une annonce qui sortira du lot !

1. Rédiger une annonce attrayante
Trouver le bon titre, la phrase d’accroche qui attirera l’attention et déclenchera le clic !

Dans la majorité des sites d’annonces immobilières, l’interface d’accueil expose déjà le nombre de mètres carrés de votre bien, le nombre de chambres et la ville dans laquelle il est situé.

Utiliser donc ce titre pour donner d’autres informations, des atouts du bien qui éveilleront la curiosité de l’internaute.

Lors de l’achat d’un bien, tant l’acquéreur que le vendeur doit assumer certains coûts. Voici un récapitulatif des démarches, documents et frais que vous êtes susceptible de devoir prendre à votre charge si vous vendez votre bien.

L’estimation du prix par un professionnel
Pour vous aider à fixer un prix cohérent par rapport au marché actuel, il est grandement conseillé de faire appel à un professionnel.

Un bien correspondant au prix réel du marché se vendra vite et sans grande négociation. Lors de l’évaluation, l’agent analysera tous les aspects, positifs et négatifs, de votre bien afin que vous soyez conscient des points sur lesquels les visiteurs seront attentifs et tenteront de négocier.

Lors des visites, les potentiels acquéreurs qui tenteront de négocier le prix se retrouveront face à quelqu’un qui maîtrise son sujet et qui aura déjà pris en considération tous les aspects de son bien dans le prix.

Chercher un agent immobilier agréé par l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI)
Toute personne exerçant l’activité d’agent immobilier au titre d’indépendant doit être en possession d’une agréation de l’IPI. Celle-ci assure que l’agent immobilier dispose des prérequis scolaires, suit une formation continue, se conforme à une déontologie professionnelle et est en mesure d’offrir un service de qualité.

Le numéro IPI se retrouve obligatoirement sur tous les documents officiels de l’agence, et peut être vérifié sur le site de l’institut ipi.be.

A contrario, les employés qui travaillent pour le compte d’un agent immobilier agréé, exercent sous sa responsabilité et ne disposent pas nécessairement d’une agréation.

Se sentir en confiance
La vente de votre bien peut durer un certain temps, d’ordinaire entre 1 et 4 mois. Vous n’êtes pas sur le point de courir un sprint, mais plutôt un marathon ! Alors, choisissez un partenaire qui vous inspire confiance, est impliqué dans sa tâche, à l’écoute de vos demandes et vous accorde toute son attention.

Cette confiance doit être également partagée par l’agent immobilier vis-à-vis de vous !

1. Un coup de jeune à la cuisine !

Sans entamer de gros travaux, quelques éléments expriment clairement l’âge, voire la vétusté d’une cuisine… il vaut donc mieux les remplacer.

Par exemple, dans le cas d’une cuisine (trop) rustique, remplacez le plan de travail ou l’évier, repeignez ou changez les faces des placards ou, encore plus simple, trouvez de nouvelles poignées modernes et vous obtiendrez un côté « rustique-chic » très recherché !

Accordez également une attention particulière à l’état des murs de cette pièce maîtresse : s’ils sont tâchés ou abimés, n’hésitez pas à appliquer une couche de peinture ou, pourquoi pas, à ajouter un autocollant avec effet imitation de carreaux de ciment en guise de crédence ! Effet garanti !

Ôtons-nous tout de suite d’un doute: il n’y a pas de bonne ou de mauvaise saison pour vendre ou acheter. Le moment idéal pour vendre ou acheter votre bien est relatif car il dépendra toujours du type de bien, de son état, de ses atouts et de son public cible. Chaque saison influencera considérablement le prix de vente et la concurrence autour de la vente d’un bien. Ainsi, en fonction de ce que vous cherchez ou vous vendez, voici les moments les plus propices pour vous mettre en action ! 
Pour vendre : 

L’hiver : Une saison à ne pas négliger, sauf pour certains types de biens

Si le logement que vous souhaitez vendre bénéficie d’un espace extérieur, les mois d’hiver ne mettront pas en valeur pas tout son potentiel et le prix pourrait en être impacté. De même que, si l’habitation que vous vendez n’est pas très lumineuse, la faible luminosité de l’hiver risquerait de la rendre encore plus sombre. Or, la luminosité est l’un des points les plus recherchés par les acheteurs. Ainsi, nous vous conseillons de ne pas vendre votre bien en hiver s’il est peu lumineux ou si vous avez un magnifique jardin qui n’attend que le printemps pour revêtir ses plus beaux atouts. 

Véritable mode de vie pour une génération, la colocation – ou le co-living – a le vent en poupe !

En plus de proposer des logements spacieux, bien situés et à un prix modéré aux étudiants et aux jeunes salariés, la colocation est le parfait mélange entre vie privée et vie en communauté.

Le Bailleur, préférant louer son bien à plusieurs locataires, profite de la solidarité entre preneurs pour réduire son risque d’impayé.  De plus le vide locatif disparait!

Coup de projecteur sur cette tendance win-win.

Plus c’est spacieux, mieux c’est !

Pour créer une colocation rentable, l’idéal est de se tourner vers des biens de très grande superficie pour pouvoir y héberger le maximum d’occupants, tout en respectant les règlements régionaux, bien sûr !

Vous souhaitez rénover une maison située à Bruxelles ? Bonne idée !

Écologiques et économiques, ces travaux contribueront à vous offrir une meilleure qualité de vie. Prime à la rénovation de l’habitat, prime Énergie ou prime à l’embellissement des façades apporteront un vrai coup de main pour financer l’amélioration du logement.

Coup d’œil sur ces trois primes et sur les conditions pour en bénéficier.

Les Primes Énergie
En quoi consistent-elles ? La Région de Bruxelles-Capitale octroie des primes Énergie pour la majorité des travaux énergétiques de rénovation ou de construction dans le bâtiment.

Quelles rénovations concernent-elles ? L’isolation thermique et le chauffage de l’habitat.

Le locataire idéal doit présenter plusieurs qualités essentielles aux yeux du bailleur, en étant à la fois respectueux du logement qu’il entretiendra avec attention, discret par rapport à ses voisines et ponctuel dans ses paiements, cela va sans dire.

Le bon déroulement d’un bail locatif dépend également du propriétaire !

Si les informations complètes et vérifiées sur les candidats sont obtenues et que de même tous les détails du logement sont produits, le « matching » Bailleur – Preneur se révélera une tâche d’autant plus facile !

Néanmoins, pour éviter que votre aventure immobilière se termine en cauchemar, voici quelques astuces pour trouver l’occupant qui conviendra à votre logement… Et vice versa !

PEB…trois petites lettres qui bousculent un peu, beaucoup, passionnément le monde de l’immobilier en Belgique.

Le PEB est devenu en un an à peine, le saint graal, la note qui fait trembler ou soupirer de soulagement les vendeurs et…les agents immobiliers.

P.E.B., c’est l’acronyme pour Performance Énergétique des Bâtiments. C’est un peu, beaucoup même, le bulletin énergétique de votre immeuble, de votre maison ou de votre appartement. Si plusieurs matières sont examinées à la loupe (besoins en chaleur du logement, performance des installations de chauffage, performance des installations d’eau chaude sanitaire, système de ventilation, utilisation d’énergies renouvelables), à la clé, vous ne recevez qu’une seule note, globale et implacable.

L’examen est minutieux et sans appel. Pas de copions à glisser dans une manche. Pas de session de rattrapage prévue non plus.

Dans l’article du Soir du 17 janvier dernier, « Coup de froid historique sur le marché », nous découvrons que les ventes immobilières en Belgique ont chuté de 15,2 % en 2023 : de 248.000 ventes en 2022, on atteint péniblement 210.000 en 2023. Dans le désordre, cette chute s’explique par : la guerre en Ukraine, l’augmentation des taux d’intérêts, la rigueur bancaire, la hausse du prix des matières premières et par là, l’inconnue du budget de rénovation.

Nous pourrions pleurer sur notre sort mais…ce n’est pas le style chez Modifa !

Nous sommes des optimistes enthousiastes convaincus et aimons voir le bon côté des choses :  15% de ventes en moins en 2023…c’est 15% de ventes en plus en 2024, car les maisons sont toujours là, disponibles à la vente ! Elles n’attendent que vous.

Cette année, si vous souhaitez acheter un bien pour y vivre, tout indique que c’est le bon moment car la faculté de négociation sur le prix d’achat pourrait être plus importante aujourd’hui.

Les raisons ? Le nombre élevé de biens à vendre sur le marché et le peu de candidats-acquéreurs disposant de fonds propres suffisants pour obtenir un crédit.

Et si en plus, le bien convoité est doté d’un indice PEB relativement bas, le vendeur n’a malheureusement plus vraiment le choix : il doit baisser le prix souhaité en fonction du montant des travaux que le candidat-acquéreur devra réaliser pour faire remonter l’indice PEB du bien.

Depuis quelques semaines, les taux d’intérêts des prix hypothécaires ont baissé. Il était temps et cette différence est une vraie une bonne nouvelle pour les candidats-acquéreurs.

Prenons un exemple chiffré : sur un prêt de 600.000€, 1,5% de réduction équivaut à 9.000€, donc à 750€  à débourser en moins chaque mois. Cela représente une somme à ne pas négliger.

Voici notre point de vue sur la situation et …sans surprise… on en revient toujours au PEB…

Pour nous agents immobiliers, il est temps, il y a beaucoup de biens à vendre et…il y en aura certainement de plus en plus, car l’inconnue pour les propriétaires ou les bailleurs, c’est le coût de la remise à flot imposée par l’indice PEB de leur bâtiment.

Idéalement, nous devrions être en mesure de pouvoir dire à nos clients, « Pour la toiture, les châssis, la chaudière à remplacer, cela va vous coûter précisément 80.000€. Vous voulez louer votre maison ou votre appartement ?  Faites ces travaux, prenez 20 ans de crédit, vous allez vous en sortir. »

A, B, C, D, E, F et G. Six lettres, toutes simples, mais attention, c’est encore une histoire belge, alors on se concentre et on suit (enfin, on essaie ????) : à l’heure actuelle, un label C flamand équivaut parfois à un D wallon ou à un E ou un F bruxellois.  Aujourd’hui, chaque lettre raconte une histoire différente en fonction de la région où elle est émise. Et dans ce contexte particulier, aucun lien avec un quelconque conflit linguistique ! Tout est une question d’interprétation et d’exigences, différentes en fonction du lieu où se trouve le bien pour lequel vous devez obtenir un PEB.

Le tableau en illustration a été diffusé par le Groupe IPM Immo. Synthétisons et concrétisons toutes ces couleurs avec quelques briques ; un exemple est toujours plus parlant.

Prenons celui d’un appartement à Bruxelles. Celui-ci reçoit un label G car après analyse, il obtient un score de 375kWh/m² par an de déperdition. Si cette maison avait été construite sur le sol wallon, elle aurait obtenu un label E. Et si elle était sortie de terre en Flandres, elle aurait pu obtenir un…D. Vous suivez ? Non ?  On vous comprend, il y a de quoi s’y perdre un peu. La seule bonne nouvelle c’est qu’un jour tout sera unifié et il n’y aura plus qu’un seul nombre à retenir…c’est 100 ! Cent, c’est la cible à atteindre : c’est-à-dire 100 kWh/m² par an de déperdition maximum et c’est ce qui nous attend tous pour 2050 : pour une fois, les trois régions sont d’accord sur ce point !

Depuis le 1er décembre 2021, dans tout nouveau bail de location à Bruxelles, il est obligatoire de mentionner un loyer de référence calculé en fonction du quartier, de la superficie habitable et de bien d’autres facteurs.

L’objectif premier de cet indice de référence est louable :  permettre aux locataires et aux bailleurs de mieux estimer les loyers demandés ou à demander en tenant compte du marché et des caractéristiques du bien…Mais dans les faits, l’indice est rarement le reflet de la réalité car chaque bien est unique et possède des caractéristiques différentes du bien voisin.

Un exemple ?  Je veux mettre en location mon appartement de 130 m², avec deux chambres, deux salles de bain, un garage, une terrasse et une nouvelle cuisine. L’indice de référence procure une moyenne de tous les appartements en location 2 chambres de mon quartier. Mon loyer de référence sera donc identique à celui de l’appartement de l’immeuble d’à côté, sauf que ce dernier, même s’il offre 2 chambres, ne fait que 85 m², n’a pas été rénové et ne propose ni garage, ni terrasse.

C’est déjà notre seconde édition : Modifa s’apprête à construire cette fois encore deux toutes nouvelles maisons en béton !  Le concept est simple mais il fallait y penser  : nous cherchons (et trouvons) des terrains sur lesquels nous construisons dans des délais imbattables des maisons faites de modules conçus en usine qui combinent de multiples avantages.

Le béton n’est pas cher et permet, entre autres, d’emménager rapidement chez soi, dans une maison confortable et moderne, tout ça dans un délai de six mois maximum, après l’achat du terrain.

L’idée nous est venue d’un constat : que vous soyez locataire ou déjà propriétaire, si vous souhaitez emménager dans une nouvelle construction, vous devez compter généralement près de deux ans avant de la voir sortir de terre. Deux longues années durant lesquelles vous devrez financer deux habitations. Pour la plupart, c’est mission impossible. La solution, ce sont nos modules en béton !

2023 a connu une chute importante du nombre d’octroi de crédits hypothécaires. Quelles en sont les raisons et comment les choses risquent-elles d’évoluer cet été ?

On le sait, peu à peu les humains laissent place à la machine : la tendance actuelle est à la numérisation, depuis la correction de l’orthographe, en passant par la rédaction de discours ou les chatbots des compagnies d’assurance. L’analyse des dossiers de crédits hypothécaires n’est pas épargnée non plus…

Une machine n’éprouvant aucun sentiment, elle se base donc uniquement sur des critères stricts prédéfinis par les banques.

D’abord, il y a la quotité, c’est-à-dire la proportion de crédit demandé par rapport à la valeur de l’immobilier. Si on souhaite emprunter plus de 90% de la valeur du bien convoité, le crédit devient extrêmement difficile à obtenir et s’accompagne bien souvent d’une sur prime de 0,7 à 0, 6%. Les critères d’acceptation sont plus exigeants également notamment en ce qui concerne le PEB.

Si, en revanche, vous souhaitez emprunter moins de 90% et que l’emprunt est couvert par deux salaires, vous ne rencontrez aucune difficulté à obtenir votre crédit.

On se pose la question : si le marché immo a fonctionné au ralenti durant ces deux mois d’été, peut-être est-ce dû au fait que tout le monde retient son souffle et attend la baisse des droits d’enregistrement à 3 % ?

Tous, notaires, agents immobiliers et futurs acquéreurs  attendent avec impatience le texte qui accompagne la réforme annoncée par le nouveau gouvernement wallon de réduire les droits d’enregistrement de 12,5 à 3%, dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier. Et on comprend que les acheteurs concernés (les primos-acquéreurs s’établissant) s’octroient un délai supplémentaire avant d’ouvrir leur portefeuille car pour un bien estimé à 350.000€, l’économie réalisée s’élèverait à plus de 30.000€.

Autre exemple parlant : pour un bien d’une valeur de 500.000€, une économie de 9% représente l’équivalent d’une nouvelle cuisine, de deux nouvelles salles d’eau et sans doute d’une grande partie des frais de peinture.

Tous, nous retenons notre souffle :  quand cette réforme entrera-t-elle réellement en vigueur ? Le 1er janvier 2025 reste-t-il d’actualité  ? Et comment les choses vont-elles se passer si tout n’est pas prêt à la date annoncée ? Une personne qui achètera un bien en janvier devra s’acquitter des 12,5% de droits d’enregistrement, avec ou sans un remboursement rétroactif ?

Et à quoi correspond exactement le profil du primo-acquéreur ? Quelles conditions exactes doivent être remplies pour pouvoir bénéficier de cette belle réduction de taux ? Y aura-t-il un plafond lié au montant d’achat ?

Chez Modifa, nous sommes donc tout aussi impatients que vous de recevoir plus d’informations claires pour relancer le marché et vous aider dans vos démarches de vente ou d’achat.