Le point sur votre futur emprunt !

2023 a connu une chute importante du nombre d’octroi de crédits hypothécaires. Quelles en sont les raisons et comment les choses risquent-elles d’évoluer cet été ?

On le sait, peu à peu les humains laissent place à la machine : la tendance actuelle est à la numérisation, depuis la correction de l’orthographe, en passant par la rédaction de discours ou les chatbots des compagnies d’assurance. L’analyse des dossiers de crédits hypothécaires n’est pas épargnée non plus…

Une machine n’éprouvant aucun sentiment, elle se base donc uniquement sur des critères stricts prédéfinis par les banques.

D’abord, il y a la quotité, c’est-à-dire la proportion de crédit demandé par rapport à la valeur de l’immobilier. Si on souhaite emprunter plus de 90% de la valeur du bien convoité, le crédit devient extrêmement difficile à obtenir et s’accompagne bien souvent d’une sur prime de 0,7 à 0, 6%. Les critères d’acceptation sont plus exigeants également notamment en ce qui concerne le PEB.

Si, en revanche, vous souhaitez emprunter moins de 90% et que l’emprunt est couvert par deux salaires, vous ne rencontrez aucune difficulté à obtenir votre crédit.

Ensuite, il y a le prix d’acquisition. Depuis le Covid, celui-ci a fortement augmenté  et les expertises ne sont pas automatiquement actualisées.

Autre argument pour expliquer la chute du nombre d’octrois de crédits en 2023 : les mauvais scores PEB de certains bâtiments. Les banques refusent aujourd’hui de prendre des risques pour des biens immobiliers qui affichent un PEB E ou pire…F ou G,  car en cas de défaut de remboursement, la banque devra réaliser un bien présentant un intérêt de plus en plus mitigé…

La logique a toujours voulu que plus la durée du crédit hypothécaire était longue, plus les taux étaient élevés. Mais les temps ont changé…ce n’est plus le cas aujourd’hui. La courbe des taux est quasi plate, la différence entre un taux à court ou à long terme est actuellement à peine de 0,3%.  La tendance est donc à un allongement de la durée des crédits à 25 ans !

Prenons l’exemple d’un crédit sur base d’un achat d’un bien à 650.000 €. Vous ajoutez les droits d’enregistrement qui s’élèvent à 81.250€, les frais de notaire à 5.450€, quelques travaux pour la modique somme de 45.000€ (électricité, peinture, une nouvelle cuisine et une nouvelle salle de bain par exemple). Vous arrivez à un coût total de 800.00€. Si vous possédez 20% de fonds propres, il vous faudra emprunter la somme de 630.000€. Si vous empruntez sur 20 ans, votre mensualité s’élèvera à 3.570€. Si vous le faites sur 25 ans, celle-ci vous reviendra à 3.070€ !

Quelles sont les perspectives du marché ? Celui-ci anticipe une baisse des taux courts. Les préoccupations dues à l’incertitude des résultats des élections se focalisent à présent sur la formation des gouvernements (Fédéral, Wallon, Flamand, Bruxellois), sur les délais à attendre et sur la nature des coalitions qui seront formées.

La Banque Centrale abaissera-t-elle son taux directeur avant juillet ? Nous le saurons bientôt !