PEB: Les conseils de Modifa pour bien vendre et acheter, en toute sérénité

PEB…trois petites lettres qui bousculent un peu, beaucoup, passionnément le monde de l’immobilier en Belgique.

Le PEB est devenu en un an à peine, le saint graal, la note qui fait trembler ou soupirer de soulagement les vendeurs et…les agents immobiliers.

P.E.B., c’est l’acronyme pour Performance Énergétique des Bâtiments. C’est un peu, beaucoup même, le bulletin énergétique de votre immeuble, de votre maison ou de votre appartement. Si plusieurs matières sont examinées à la loupe (besoins en chaleur du logement, performance des installations de chauffage, performance des installations d’eau chaude sanitaire, système de ventilation, utilisation d’énergies renouvelables), à la clé, vous ne recevez qu’une seule note, globale et implacable.

L’examen est minutieux et sans appel. Pas de copions à glisser dans une manche. Pas de session de rattrapage prévue non plus.

Vous recevez un A ?  Bravo, vous êtes dans le vert, vous êtes premier de classe et très économe en énergie. Entre B et D, votre score reste satisfaisant mais… « peut mieux faire ». A partir de E, vous passez à l’orange, vous frôlez l’échec et ça ne fait qu’empirer jusqu’au rouge vif du G.  À la septième lettre de l’alphabet, le constat est déplorable : votre bien est une vraie passoire énergétique…

Cette carte d’identité permet donc au candidat acquéreur ou locataire d’être informé sur la performance énergétique du bâtiment qu’il souhaite acheter ou louer. Aujourd’hui, toute publicité de vente ou de location doit mentionner les indicateurs de performance transcrits dans le certificat PEB. C’est obligatoire. Et le score obtenu par votre bâtiment déterminera les travaux à entreprendre par le futur acquéreur. Plus la note est basse, plus les travaux seront conséquents, plus le prix de vente risque d’osciller et…de chavirer.

-Si le PEB réclame 150.000€ de travaux, comment faire comprendre au vendeur que sa maison, estimée initialement à 700.000€,  partira très difficilement au-delà de 550.000€ ?

Augustin Falisse, administrateur délégué des agences Modifa, exprime son désarroi et nous explique comment le PEB est devenu en très peu de temps un élément incontournable qui modifie radicalement le métier d’agent immobilier.

Le PEB est devenu un élément déterminant dans l’évaluation d’un bien : entre A et C, le montant estimé peut être garanti et la vente a de fortes chances de se réaliser sans surprise. Avec un D, il y aura des questions  de la part des acheteurs, mais sur des améliorations à entreprendre dans le futur.  À partir de E, cela se complique grandement, car des améliorations immédiates sont exigées.

Réaliser aujourd’hui une estimation la plus juste possible, qui tient compte du PEB, devient un réel casse-tête. Un exemple ? J’ai réalisé dernièrement l’expertise d’une maison dans le Brabant wallon. J’avais estimé le bien à 800.000-820.000€, sous réserve du PEB. Ill nous a été  transmis ensuite…il est rouge. On n’est pas à D mais à F…c’est une catastrophe.
Dans le dossier qui accompagne le PEB, tous les travaux à entreprendre pour faire remonter le score sont précisés.  Dans ce cas-ci, Il y en a pour près de 120.000€. Mais d’où sortent ces chiffres donnés dans le PEB ? Pour nous, agents immobiliers, ils sont un peu  « out of the blue ». Sont-ils trop élevés ? Trop bas ?  Comment pouvons-nous le savoir ? Ce châssis à changer, combien va-t-il réellement coûter ? 1.000€, 2.000€ ou 4.000…?

Aujourd’hui, on devrait être capable, en tant qu’agent immobilier, de dire à nos clients combien cela va exactement leur coûter…mais pour cela, nous avons besoin des compétences d’un entrepreneur, qui de surcroit doit tenir compte de l’inflation possible des prix des matériaux. L’entrepreneur doit accepter de venir sur place, gratuitement. Nous pourrions éventuellement demander à un entrepreneur de nous faire un devis par mois, mais certainement pas un devis par jour. Il n’a pas que ça à faire, surtout sans aucune garantie de se voir confier les travaux futurs…

Idéalement nous devrions, nous, être agents immobiliers et entrepreneurs, mais alors il y aurait conflit d’intérêt…Je le redis, c’est un vrai casse-tête.

A la réception de votre PEB, vous devez en priorité vous occuper des points rouges, puis des oranges. À l’horizon 2050, tout bâtiment devra être complètement dans le vert…le chemin est encore long. Ce certificat PEB, de même que tous les autres documents exigés aujourd’hui pour mettre un bien en vente (attestation amiante en Flandre, contrôle de l’installation électrique, étanchéité de la citerne, renseignements urbanistiques) ralentissent tout le processus de vente.

Sans le PEB, je ne peux pas légalement mettre en vente une maison, je n’ai pas le droit de l’annoncer. J’attends le PEB d’une maison depuis juin, il n’est toujours pas arrivé…

L’obtention du PEB peut prendre entre 1 semaine et demi et plusieurs mois… en fonction des documents de preuve disponibles.

On doit avoir les renseignements urbanistiques de la commune qui met souvent entre 1 et 6 mois à les émettre. Tant qu’on ne les a pas, on ne peut pas signer le compromis de vente.

Aujourd’hui, soyons clairs,  si une maison ne reçoit pas au minimum un D, on est vraiment très embêtés…

Quand nous expertisons une maison à 800.000€, sous réserve du PEB et qu’elle obtient un F… comment annoncer la nouvelle au propriétaire ? Comment le convaincre de diminuer le prix ? Si on ne diminue pas drastiquement le prix de vente, les gens n’appelleront pas, ils ne pousseront même pas la porte…

Lorsque le prix juste, c’est-à-dire le prix adapté en fonction du PEB, est annoncé, les vendeurs sont rarement enchantés et sont tentés d’aller voir ailleurs…en espérant concrétiser une meilleure vente.

Nous insistons sur ce point : l’agent immobilier n’est pas l’acheteur. Il est le conseiller. Pourquoi conseiller 100.000€ de plus sur une vente si on sait qu’elle n’est pas réaliste à ce prix-là ?

Au final, c’est le vendeur qui est perdant…il perd de l’argent et du temps. Alors qu’on sait très bien qu’un propriétaire qui se décide à vendre, c’est parce qu’il a un autre projet en tête. Et qu’il souhaite le réaliser rapidement.

Aujourd’hui, il ne s’agit donc plus de convaincre les acheteurs, mais bien les vendeurs de faire confiance aux experts du secteur. Une agence professionnelle mettra tout en œuvre pour vendre leur bien rapidement et au prix le plus juste.
Voici quelques conseils que Modifa partage volontiers avec ses clients.  

 Nous aimons bien comparer aujourd’hui la vente d’un bien immobilier à celle d’une voiture : un véhicule que vous souhaitez mettre en vente, vous prenez le temps de le nettoyer et de le passer au contrôle technique (c’est d’ailleurs obligatoire).

Pour un bien immobilier, c’est presque pareil. Le PEB, vous ne pouvez pas y couper, il est obligatoire pour mettre votre bien en vente. 

Dans le cas d’une maison, il est indispensable de bien analyser les recommandations et de disposer d’un ou de plusieurs devis en vue d’améliorer le résultat du PEB : penchez-vous sur l’isolation des murs, celle des planchers, des plafonds et de la toiture (isoler depuis l’intérieur coûte sensiblement moins cher que de renouveler la couverture : il faut placer des échafaudages, tenir compte de la météo belge, etc.). Demandez un devis pour renouveler le double vitrage et éventuellement changer les châssis. Demandez aussi un devis pour renouveler la chaudière. Occupez-vous de l’homologation du système électrique.

Dans le cas d’un appartement, nos recommandations sont identiques mais une difficulté s’ajoute : vous avez besoin, pour réaliser certains travaux, de l’accord de la copropriété. Vous devez donc demander une AG extraordinaire (comptez 1 à 2 mois), obtenir la majorité et ensuite provisionner les frais…Si tout se déroule bien, cela peut prendre presque un an. Donc un mot d’ordre : anticipez.

Idéalement, nous conseillons de disposer d’un audit énergétique. Son coût est élevé mais vous disposez d’un avantage fiscal et des primes sont octroyées. Cet audit détaillera les postes à améliorer, en amont d’un PEB.

 Bien sûr la réalisation de tous ces conseils dépend des capacités financières des vendeurs, de leur collégialité (en cas de divorce, c’est souvent très compliqué) et du délai dont ils disposent.

Si  le vendeur fait le choix de laisser son bien en l’état, il doit se rendre compte que les candidats négocieront d’autant plus et que le délai pour atteindre l’objectif de vente augmentera.

Et le PEB a bien entendu aussi un impact sur les acheteurs…

Modifa tient aussi à leur prodiguer quelques conseils pour leur garantir une acquisition sans mauvaise surprise.

 La majorité des acquisitions est soumise à une condition d’obtention d’un crédit. C’est donc la banque qui décide de la faisabilité du dossier, à la place du futur propriétaire.

En fonction du pourcentage du crédit demandé par rapport au montant de l’achat (de l’ordre de 70% de nos jours, hors droits d’enregistrement), un PEB de A à D sera accepté.  

Au-delà de ce résultat, le taux d’intérêt risque d’être augmenté…si le crédit est seulement accepté…Car pour un bâtiment qui affiche un PEB F, les banques refusent de plus en plus d’octroyer un crédit.

Les gens doivent comprendre que les maisons de plus de 40 ans, dans lesquelles aucun investissement d’amélioration n’a été entrepris, ne valent malheureusement plus grand-chose. Il faut se dire que le prix demandé correspond en fin de compte au prix du terrain et aux 15% de TVA que l’acheteur pourra économiser par rapport à une construction neuve.

 Nous conseillons aux acheteurs d’analyser à fond le certificat qui, dans l’ensemble, reprend souvent de nombreux copier-coller.  Et en l’absence d’un devis d’isolation, il ne faut pas hésiter à demander le décompte des charges d’énergie des deux dernières années, pour se rendre compte de la nécessité de certains travaux.

Et attention, n’oubliez pas que si le bien convoité est situé en Flandre, vous êtes tenus par une obligation de rénovation pour les résultats à partir de E, endéans les 5 ans qui suivent l’achat, sous peine d’amende…Celle-ci peut osciller entre 5.000 et 200.000€ !

En conclusion, jusqu’en novembre 2022, le prix de vente constituait l’unique élément de décision. Le PEB n’était alors qu’une formalité pour pouvoir publier le bien.

 Aujourd’hui, et c’est très certainement une bonne chose aussi : on cherche la qualité, plus que le prix.

Notre agence s’adapte à cette évolution : en 2024, nous allons construire 10 maisons neuves. On sait exactement combien cela va coûter. Nos maisons auront 4 chambres sur 5-6 ares avec un PEB…A !

Feu vert à tous les étages.